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Immobilienrecht, Gesellschaft

Immobilienrecht: Gesellschaft muss bei Eigenbedarfskündigung Sperrfrist einhalten

Der Bundesgerichtshof (BGH) ist in seinem jüngsten Urteil zu dem Ergebnis gekommen, dass eine Eigenbedarfskündigung bei einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts grundsätzlich möglich sei, dennoch müsse die Gesellschaft die gesetzliche Sperrfrist für Kündigungen einhalten.

Mieter klagt wegen Kündigung nach über 30 Jahren

Seit 1981 war der 70-Jährige Kläger Mieter einer Wohnung in Frankfurt am Main. Im Januar 2015 trat dann eine neue Gesellschaft als Eigentümerin und Vermieterin in den bestehenden Mietvertrag ein. Wenige Monate später wurde dem Mieter dann wegen Eigenbedarfs eines der Gesellschafter gekündigt. Der Mieter bezweifelte den angeführten Eigenbedarf und klagte. In allen Vorinstanzen hatte der Mieter schließlich Erfolg. Allerdings nicht wegen des Kündigungsgrundes, sondern wegen der Nichteinhaltung der Kündigungsfrist.

Eigenbedarfskündigung bei Gesellschaft möglich

Der BGH hatte sich nun letztlich mit der Frage der Eigenbedarfskündigung der Gesellschaft zu befassen. Die Richter stellten klar, dass es der Gesellschaft zwar an sich möglich sei, sich in Anschluss an ihren Eintritt in den Mietvertrag auf Eigenbedarf eines Ihres Gesellschafters zu berufen. In diesem Fall sei aber bereits wegen Nichtbeachtung der Sperrfrist die Kündigung unwirksam. Auf eine Klärung der Vorinstanzen, ob tatschlich Eigenbedarf vorläge, komme es daher nicht mehr an.
Vielmehr hatte der BGH die gesetzgeberische Einordnung einer Vorschrift aus dem Immobilienrecht zu klären.

Das Münchener-Modell auf dem Immobilienmarkt

Auslöser für diese Vorschrift war das sogenannte „Münchener Modell“. Bei diesem verzichtet eine Gesellschaft oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten. Stattdessen kündigt sie den betreffenden Mietraum wegen Eigenbedarfs und umgeht so die einschlägige Kündigungssperre bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
Die neue Vorschrift dagegen sollte eine solche Umgehung unterbinden.

BGH geht noch weiter

Trotzdem geht die Entscheidung des  BGH sogar noch weiter. Der Kündigungsschutz beim Erwerb vermieteter Wohnungen durch eine Gesellschaft erfordere nicht eine beabsichtigte Wohnungsumwandlung, sondern zum Eingreifen der dreijährigen Sperrfrist reiche jede Veräußerung eines mit Mietwohnungen bebauten Grundstückes aus. Damit bestätigte der BGH einen über den Wortlaut der Norm hinausgehenden Schutzzweck für Wohnraummieter.
Daher entspreche auch im vorliegenden Fall die Kündigung nicht den gesetzlichen Kündigungsfristen, da zwar keine Wohnungsumwandlung beabsichtigt gewesen sei, aber die Sperrfrist dennoch gelte.

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Eingestellt am: 26.03.2018
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Rechtsanwalt Dr. Boris Jan Schiemzik

Rechtsanwalt
Dr. Boris Jan Schiemzik

Handels- Gesellschaftsrecht

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