Fachbeitrag zum Rechtsgebiet Miet- Wohnungseigentumsrecht von
Rechtsanwalt Dr. Boris Jan Schiemzik

Spätfolgen der Coronapandemie: Streit im Gewerbemietrecht

Dürfen Gewerbemieter die Miete während behördlicher angeordneter Schließung senken?

Zu den Spätfolgen der Corona-Pandemie gehören Mietstreitigkeiten, insbesondere im Gewerbemietrecht. Immer häufiger werden Gerichte damit konfrontiert, ob staatliche Maßnahmen zur Reduzierung bzw. Anpassung der Miete führen können.

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Das Osnabrücker Landgericht (LG) hat in einem Fall betreffend eines großen Warenhausbetreibers dafür plädiert, dass eben jener weiterhin die Miete zu zahlen hat, trotz der behördlich angeordneten Geschäftsschließung wegen der Covid19-Pandemie (Urteil des Landgerichts Osnabrück vom 27.10.2021 – 18 O 184/21). Die Rechtskräftigkeit des Urteils steht noch aus.

Behördlich angeordnete Schließung von Warenhäusern

Dem Warenhausbetreiber gehören innerhalb Deutschlands mehrere 100 Geschäfte. Für eines davon, befindlich im Emsland, bezahlte er im April 2021 die vertraglich vereinbarte Miete nicht. Wegen der Anordnung durch die Behörden musste der Kaufhausinhaber seine Warenhäuser vorübergehend schließen.

Das nahm er als Anlass, um dem Vermieter des Emsländer Geschäfts (und auch weiteren Vermietern seiner deutschen Warenhäuser) schriftlich mitzuteilen, dass er die Mietzahlungen aussetzen werde. Außerdem würde er während der anhaltenden Pandemielage vom Vermieter erwarten, dass er die Miete reduziere sowie andere Nutzungsentgelte, zumindest so lange bis die WHO das Ende der Pandemie erklärte. Kurz darauf verklagte der Vermieter den Warenhausbetreiber auf Zahlung der rückständigen Miete.

Gewinnerzielungsrisiko bzgl. Gewerbemietvertrag trägt der Mieter

Das LG entschied zugunsten des Vermieters. Denn das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko läge hinsichtlich eines Gewerbemietvertrages allein beim Mieter. Der Vermieter erfülle seine Pflicht lediglich in der Überlassung der vermieteten Räumlichkeiten.

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Und nur mit der Anordnung der Behörden, die Geschäfte vorübergehend zu schließen, ließe sich auch noch kein Mangel der Mietsache begründen. Denn die Gründe, die die Nutzungs- und Betriebsbeschränkungen nötig gemacht hatten, standen weder in Zusammenhang mit dem baulichen Zustand noch der Lage der Mietsache. Zudem hatten keine vertraglichen Regelungen zu Besucher- und Kundenfrequenz bestanden.

Auswirkungen der Covid19-Pandemie betreffend den Einzelhandel nicht vorhersehbar gewesen

Auch der vom Mieter beanstandete Mietanpassungsanspruch nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) wurde vom LG verneint. Erklärt wurde, dass die Auswirkungen der Covid19-Pandemie betreffend den Einzelhandel nicht vorhersehbar gewesen seien. Es wird jedoch dagegengehalten, dass sie weder der Risikosphäre des Vermieters noch des Warenhausbetreibers zuzuordnen seien.

Andere Gerichte sprachen sich teilweise für eine solidarische Aufteilung des Risikos aus – für so etwas sah das LG Osnabrück im vorliegenden Fall jedoch keinen Raum. Derartige Vertragsanpassungen können nur in Ausnahmen Anwendung finden, vorausgesetzt, dass das Festhalten an dem Mietvertrag für den Warenhausbetreiber nicht zumutbar sei. Dessen Mitarbeiter waren allerdings nicht vollständig in Kurzarbeit gewesen. Außerdem hätte die Möglichkeit des Online-Handels bestanden.

Gewerbemieter aus Osnabrück kein Ehrenmann

Das LG Osnabrück war der Meinung, dass der Warenhausbetreiber sich nicht entsprechend den Grundsätzen eines ehrbaren Kaufmannes verhalten habe. Aus Sicht der Richter habe es sich der Warenhausbetreiber zu einfach machen wollen, v.a. in Anbetracht der für alle Marktteilnehmer nie dagewesenen Situation. Bevor er versucht die Risiken einseitig auf den Vermieter abzuwälzen, hätte er sich zumindest um eine konstruktive Lösung bemühen sollen. Doch das hat er nicht getan. Dies sei auch der Grund, weshalb er nicht das Recht hätte, im Zuge einer Interessenabwägung im Ergebnis von einer Mietreduzierung auszugehen.

Gewerbemietrecht: Rechtsprechung ist sich nicht einig

Im Zusammenhang mit Mietanpassungsansprüchen, die aus behördlichen Corona-Maßnahmen abgeleitet werden wollen, kommt es lediglich auf die Regelungen betreffend die Störung der Geschäftsgrundlage an, so ließ es die bisherige Rechtsprechung im Gewerbemietrecht erkennen. Die für ein erfolgsversprechendes Vorgehen des Mieters zu überwindenden Voraussetzungen sind in Anbetracht der letzten richterlichen Urteile sehr hoch. Das Zünglein auf der Waage seien dabei stets die Umstände des Einzelfalls.

Auf Probleme stößt man bei der Anwendung des § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) jedoch überall dort, wo die bisherige Rechtsprechung nicht einheitlich ist. Umso mehr ersehne man sich endlich eine entsprechende Entscheidung des BGH. Bedenken sollte man allerdings, dass sich während des andauernden Zeitraums bis zur Entscheidung des BGHs auch die rechtlichen Rahmenbedingungen entwickeln und verändern können. Dies muss man besonders dann im Hinterkopf behalten, wenn man an eventuelle anstehende staatliche Maßnahmen im Kampf mit der sog. 4. Corona-Welle denkt.

Für die Zukunft im Gewerbemietrecht sollte man beachten…

Unsere Empfehlung an Mandaten lautet daher wie folgt: Allem voran sollte das persönliche Gespräch gesucht werden. Aufgrund der alles andere als einheitlichen oder übersichtlichen Rechtsprechung sowie der dynamischen Weiterentwicklung der rechtlichen Rahmenbedingungen ist es empfehlenswert sich von einem auf das gewerbliche Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten und begleiten zu lassen.

 

Eine Übersicht zu dem Thema über die aktuelle Rechtsprechung der Oberlandesgerichte finden Sie auf unserer Website: https://www.rosepartner.de/blog/gewerbemiete-covid-corona-urteile.html

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Rechtsanwalt Dr.Boris Jan Schiemzik

Eingestellt am: 24.11.2021 [24]

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Dr. Boris Jan Schiemzik

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