Fachbeitrag zum Rechtsgebiet Steuerrecht von
Rechtsanwalt Helge Schubert

Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer – Spielregeln für die Bewertung von Immobilien

Der Boom auf den Immobilienmärkten, vor allem in  Hamburg, München, Berlin und anderen Großstädten, hat auch Folgen für die Erbschaftssteuer und Schenkungsteuer. Höhere Werte von Häusern und Wohnungen  führen bei gleich bleibenden Freibeträgen zu einer höheren Steuerlast.

Neben den persönlichen Freibeträgen - zum Beispiel 400.000 € für jedes Kind - sowie den Vergünstigungen, die das Erbschaftssteuer-und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) für Haus und Grund vorsieht, spielt die Musik insbesondere auf der Ebene der Bewertung.

Die Verfahren nach dem Bewertungsgesetz

Das Bewertungsgesetz (BewG)  kennt verschiedene Bewertungsverfahren

  • Bei Eigentumswohnungen und Ein- oder Zweifamilienhäusern wird auf das Vergleichswertverfahren verwiesen. Entscheidend sind hier die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse sowie Grundstücksmarktberichte.
  • Bei Mietshäusern und Geschäftsimmobilien kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Wichtige Kriterien sind der Bodenwert, der Jahresrohertrag, die Bewirtschaftungskosten sowie der Liegenschaftszinssatz.
  • Das Sachwertverfahren gilt bei sonstigen Objekten, insbesondere, wenn es keine vergleichbaren Immobilien gibt und auch das Ertragswertverfahren aufgrund einer fehlenden ortsüblichen Miete nicht angewendet werden kann.

Möglichkeiten zur Optimierung der Bewertung für die Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer

Die anhand der genannten Bewertungsverfahren ermittelten Verkehrswerte werden nicht immer den Vorstellungen des Steuerpflichtigen entsprechen. Er hat jedoch die Möglichkeit, gegen über dem Finanzamt, das die Erbschaftsteuer bzw. Schenkungsteuer festsetzt, einen niedrigeren Verkehrswert darzulegen. Das gilt vor allem für den Fall, dass das zu bewertende Grundstück von nicht mehr als einem Jahr vor oder nach dem Bewertungsstichtag  zu einem niedrigeren Kaufpreis veräußert wurde. Voraussetzung ist jedoch, dass der Verkauf im gewöhnlichen  Geschäftsverkehr zu fremd üblichen Konditionen zustande gekommen ist.

Eine weitere Möglichkeit zu einem niedrigeren Erbschaftssteuerwert bzw. Schenkungsteuerwert einer Immobilie zu kommen ist das Gutachten eines Sachverständigen. Nach der Rechtsprechung des BFH  muss es sich dabei um ein Gutachten handeln, das der örtlich zuständige  Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat. Die Finanzämter akzeptieren jedoch weiterhin auch inhaltlich mangelfreie Gutachten zertifizierter Sachverständiger.

Da die Erstellung eines Sachverständigengutachtens regelmäßig einige tausend Euro kosten wird, sollte vorab durch eine Steuerkanzlei bzw.  Fachanwalt für Steuerrecht oder Steuerberater, der sich mit der Bewertung von Häusern, Wohnungen etc. für die Erbschaftssteuer und Schenkungsteuer auskennt, geprüft werden, ob es Anhaltspunkte für eine zu hohe Bewertung gibt. Solche können sich vor allem aus dem Zustand des Gebäudes oder Besonderheiten der Immobilie oder dem betroffenen Immobilienmarkt ergeben.

Mehr zur Bewertung von Immobilien zum Zwecke der Festestellung der Erbschaft- und Schenkungsteuer: hier

 

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Rechtsanwalt Helge Schubert

Eingestellt am: 02.05.2017 [362]

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Helge Schubert

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