Fachbeitrag zum Rechtsgebiet Miet- Wohnungseigentumsrecht von
Rechtsanwalt Dr. Boris Jan Schiemzik

Hauskaufvertrag – Falsche Altersangabe bezüglich des Hauses kann Rücktrittsgrund sein

Das OLG Hamm (02.03.2017; Az.: 22 U 82/16) befasste sich kürzlich mit dem Fall, dass ein Wohnhaus tatsächlich gut 2 Jahre älter war, als ausdrücklich im Kaufvertrag vereinbart.

Die Kläger hatten ein Einfamilienhaus erworben. Im Kaufvertrag hieß es, es handele sich „um ein Gebäude aus dem Jahre 1997“. Tatsächlich war das Gebäude bereits 1994 erbaut und im ersten Quartal 1995 fertig gestellt worden. Unter anderem aus diesem Grund begehrten die Kläger die Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie Erstattung ihrer erheblichen außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten.

Angabe eines „Baujahrs“ ist Vereinbarung über die Beschaffenheit

Das Gericht entschied, dass die falsche Altersangabe des Hauses ein wesentlicher Mangel sei und den Käufern ein Rücktrittsrecht einräume. Die Angabe des Baujahrs 1997 in § 4 des notariellen Kaufvertrages sei eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 1 BGB. Die Käufer hätten darauf verlassen, das Haus dem technischen Standard des vereinbarten Baujahrs entsprach, während die Verkäufer keine Haftung für einen Baustandard späterer Zeit übernahmen. Als Baujahr eines Gebäudes gelte nach allgemeinem Verständnis der Zeitpunkt der Fertigstellung im Sinne der Bezugsfertigkeit.

Auch kein Ausweg durch den üblichen Gewährleistungsausschluss

Der in § 4 des notariellen Kaufvertrages vereinbarte und bei Wohnungskaufverträgen übliche allgemeine Gewährleistungsausschluss bezog sich nicht auf die Beschaffenheitsvereinbarung, so dass der Verkäufer für den Mangel einstehen musste. Sind in einem Kaufvertrag zugleich eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache und ein pauschaler Ausschluss der Sachmängelhaftung vereinbart, ist dies regelmäßig dahin auszulegen, dass der Haftungsausschluss nicht für das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB), sondern nur für solche Mängel gelten soll, die darin bestehen, dass die Sache sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet bzw. sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und keine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.

Auch kein unerheblicher Mangel

Die Abweichung des Baujahrs um zwei Jahre stellt keine unerhebliche Beeinträchtigung der Kaufsache dar. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung indiziert der Verstoß gegen eine Beschaffenheitsvereinbarung in der Regel die Schwere der Beeinträchtigung, da die bewusste Entscheidung für die Aufnahme einer Beschaffenheit in den notariellen Kaufvertrag ohne weiteres den Schluss darauf zulässt, dass diese für den Käufer maßgebliches Gewicht hatte. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Bestandsgebäudes sei für die Ermittlung des Verkehrswerts ein wesentlicher Bewertungsfaktor, unabhängig davon, nach welchem Bewertungsverfahren man den Wert ermittelt.

Praktische Konsequenzen

Das Urteil zeigt, dass durch eine Beschaffenheitsvereinbarung der gesamte Haftungsausschluss ausgehebelt werden kann. Der Verkäufer sollte daher eine etwaige Beschaffenheit der Immobilie grundsätzlich nur mit großer Vorsicht zusichern, gegebenenfalls ist ausdrücklich klarzustellen, dass gerade keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen wurde.

Mehr: www.rosepartner.de/immobilienkaufvertrag-prüfung-entwurf.html

 

 

zurück
Rechtsanwalt Dr.Boris Jan Schiemzik

Eingestellt am: 18.04.2017 [396]

ROSE & PARTNER
Rechtsanwalt
Dr. Boris Jan Schiemzik

ohne Titel

zum Seitenanfang